日前，随着中国长城（000066）资产联合天津市政公司完成天拖地块3宗核心地块司法接拍，这一搁置十余年的城市“锈带”正式启动重建。
以不良资产经营为主业的中国长城资产创新运用“司法接拍+政策协同”的方式盘活了存量土地，通过24亿元特殊目的载体(SPV)专项基金实现“洁净化资产收购”，为房地产项目风险化解提供了可复制的“天津模式”，精准践行“化解风险、服务实体”的国有金融机构使命，彰显资产管理公司做好主责主业的改革成效。
搁置十余年改造项目亟待破局
《金融时报》记者在采访中了解到，天拖地块改造项目搁置了十余年。2013年，随着原天津拖拉机厂整体搬迁到开发区，天拖地块开始挂牌出售，在多家房地产公司近百轮加价后溢价成交，成为天津首个成交总价突破百亿元的地块。该地块规划地上总建筑面积超百万平方米，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态，而且将保留部分老厂房，改造后用作商业等用途。
在项目前期策略大赢家，该地块陆续开发了6期住宅，剩余3个地块作为商服用地后置开发，后因项目公司股东出现流动性问题，该地块开发被长期搁置，银行贷款继而逾期形成不良资产。项目现场长期无人管理，社会安全隐患严重。此外，该项目地处天津市中心城区，与周边开发成熟区域对比视觉落差极大，严重影响市容市貌。
联合处置政策支持创新操作
中国长城资产有关负责人介绍称，为了盘活天拖地块项目，中国长城资产联合天津国资积极推进处置工作。协调债权银行启动抵押物司法处置工作，标的地块按照调规后的住宅性质进行司法评估，开展司法拍卖工作，并在拍卖公告中明确土地改变性质事宜。同时，中国长城资产联合天津市政公司接拍标的地块。双方按照7:3的比例出资，共同发起设立有限合伙SPV，再由SPV主体成立项目公司，项目公司法拍取得相应地块。后期，将选聘头部代开发企业，委托其在项目公司的主导下对项目进行全程管理。
据介绍，随着天拖地块城市更新工作的深入推进，将通过打造准“四代宅”、配建生活基础设施及优化社区服务等，并新建一所小学、新增1000多个学位，引入“五马路小学+南开中学”九年一贯制资源，满足周边居民的生活和教育需求，持续提高居民的获得感、幸福感和安全感。同时，考虑该地作为天津工业记忆的重要承载地，项目将最大限度保留厂区原有的红砖厂房、机械构件等工业元素，利用拆除旧砖复刻历史肌理，将旧厂区转化为融合商业、文创的活力街区，把“工业锈带”变身为“生活秀带”。
中国长城资产有关负责人对记者表示，项目的成功落地主要得益于政策赋能的创新操作。该项目历时十余年，多重问题复杂交织，传统的债权收购重组手段难以破解难题，公司创新运用司法接拍的方式斩断风险链。公司与开发商、债权银行等多方协调后，主动选择司法拍卖方式，运用《金融资产管理公司不良资产业务管理办法》赋予的司法接拍权实现破局，既满足了多方诉求、盘活了项目资产，又斩断了原项目公司债务风险传导链条，破解传统重组手段失效困局，还保留了原债权方银行的追索权。这是中国长城资产重塑主业逻辑，做好金融工作根本性任务的关键实践，通过首创“司法接拍前置调规”等机制创新，为全国存量土地更新和房地产项目风险化解提供了可复制的“风险隔离、民生补短、资本循环”的新范式。
立足功能定位履行防风险职责
记者在采访中了解到，中国长城资产深入贯彻落实中央金融工作会议精神，积极参与房地产行业和重点受困房企风险化解，为促进房地产行业平稳健康发展贡献力量。截至目前，已累计投放资金超百亿元，解决工程款80余亿元，推动发放农民工工资约5亿元，兑付房地产企业发行理财产品15亿元，带动超1000亿元货值存量项目实现复工复产。
2025年7月召开的中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。会议强调，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。
业内人士认为，天拖项目的重启，深度契合这一方向，以“存量空间重生”呼应“发展模式转型”。
中国长城资产有关负责人表示，中国长城资产将认真贯彻中央城市工作会议精神，积极服务高质量城市更新，落实好“保交楼”工作任务，稳妥化解房地产项目风险，充分利用集团各业务板块的专业优势和协同效应，打造涉房不良资产盘活业务领域的“金融+地产”双轮驱动发展模式，加强与重点城市政府的合作，以设立专项城市更新基金等多种方式，积极开展城市更新、房地产纾困等业务策略大赢家，履行好国有金融机构的责任。
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